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김세훈 서울대 환경대학원 교수는 "재건축을 통해 더 많은 수익을 내는 부동산 상품을 만들어 파는 것은 결국 막다른 길로 가는 것"이라며 이같이 말했다. 지난 5월부터 열리고 있는 서울도시건축학교에서 '도시 관측 2030'이라는 주제로 발표한 김 교수를 만났다.
김 교수는 서울의 지속적인 성장을 위해서는 가격이 '지불할 수 있는 수준'으로 유지돼야 한다고 했다. 그는 "미국의 샌프란시스코, 로스앤젤레스(LA) 등에서 보듯 도시가 너무 비싸지면 원천적인 매력을 잃게 된다"며 "기업과 인재가 떠나지 않도록 창업하기 좋고, 아이 키우기 좋은 도시로 만들어 가야 한다"고 말했다.
그는 도시가 생애최초전세자금대출 인간의 삶에 매우 중요한 요소라고 강조했다. 김 교수는 "도시는 지표면에서는 3~4%를 차지하는 데 불과하지만, 전체 인구의 56%가 살고 있으며 전 세계의 부 80%를 창출하고 있다"고 말했다.
현대인에게 도시는 매우 익숙하지만, 호모사피엔스 전체의 역사를 볼 때 이는 매우 최근에 발전했다. 18세기 이후 도시화와 산업화를 겪으며 만들 엑셀 복리계산 어졌기 때문이다. 대표적인 곳이 영국의 런던이다. 김 교수는 "로마제국의 수도였던 로마를 제외하고 처음으로 인구 100만명이 넘는 메트로폴리탄이 탄생했다"며 "전 세계적으로 산업 도시라는 것이 처음으로 나타났다"고 설명했다.
인류는 왜 도시에 모여 살게 됐을까. 김 교수는 "사람과 자본, 기술의 거리를 0에 가깝게 수렴시켜 부를 창출하고, 저축은행이자율 새로운 경험을 가속하는 공간이 바로 도시"라며 "지난 200여년간 도시화와 부의 축적은 선순환 구조를 가져왔다"고 강조했다.
하지만 최근 들어 번영의 전제가 바뀌고 있다. 지금까지 도시는 모여서 공장을 짓고, 대량생산을 하고, 소비하는 공간이었다. 평생직장을 갖고 세계화와 분업화 속에서 자유무역의 혜택을 볼 수 있었다. 하지만 코로나, 새마을금고 햇살론 도널드 트럼프 대통령의 등장 등으로 전 세계인의 삶에 큰 변화가 생겼다. 도시와 공간에도 어떤 식으로든 영향을 끼칠 수밖에 없다.



과거의 기준은 현재의 도시에 더 이상 작동하지 않게 됐다. 먼저 인구가 늘어나면 수요가 커지고, 공급이 수요를 창출하는 것은 불가능해졌다. 김 교수는 월복리 "그동안은 도시가 과밀화됐을 때 부작용을 경감시키기 위한 연구가 진행돼 왔는데 지금은 인구가 줄어들고 있다"며 "자유무역과 경쟁으로 생산성이 높아지고 원자재와 생필품 가격은 낮아지던 것 역시 무역장벽, 관세 전쟁 등으로 모든 가격이 오르고 있다"고 설명했다.
김 교수는 새로운 변화에 적응하는 것이 필요하다고 했다. 먼저 '마이크로 슈퍼 클러스터'에 관심을 가질만하다. 지금은 모든 도시로 사람이 몰리는 것이 아니다. 이 중에서도 아주 일부에만 기업과 인재가 찾는다. 김 교수는 "전 세계 유니콘 기업이 1220개가 있는데, 이들 중 44%가 상위 10개에 몰려있다"며 "고용을 창출하고 지역을 활성화하는 이런 기업들이 소수의 도시에 몰리고 있다는 것"이라고 설명했다.
지금까지는 노동자와 자본가가 만나고, 생산요소의 입지가 중요했지만, 지식기반 사회로 변한 지금은 무형의 자산, 인재의 혁신 역량이 더 가치 있는 셈이다. 그는 "미국 보스턴의 캔달스퀘어 주변은 1990년대부터 바이오 기업이 몰리기 시작해 모더나 등이 창업돼 코로나 백신을 만들었다"며 "재택근무가 늘면서 오피스가 빈다고 하지만 이곳은 생명과학 연구소와 연구원을 위한 주거 공간으로 공급되고 있다"고 설명했다.



기업가치사슬의 변화 역시 주목할 만한 점이다. 김 교수는 이를 애플과 무신사의 공통점을 들어 설명했다. 두 기업 모두 제조업체이지만 직접 물품은 생산하지 않기 때문이다. 그는 "기업의 업종을 파괴하고 업역을 파괴하는 회사들이 늘고 있다"고 강조했다.
전 국민의 과반수가 사는 아파트에도 변화가 생길 것으로 봤다. 거주에 한정되지 않고 교육, 돌봄, 친목 등을 모두 아파트에서 하는 방식으로 진화할 것이란 설명이다. 김 교수는 "일본의 교육기업 베네세는 고령화에 발맞춰 공간을 임대해 노인 케어 서비스를 제공하고 있다"며 "한국에서도 아파트 커뮤니티 시설을 일반에 공개하고 소통의 장으로 활용하게 될 것"이라고 전망했다.
강영연 기자 yykang@hankyung.com